マンションは、区分所有者全員の共有財産であるため、区分所有者が共同で建物や設備の維持・保全を図っていく必要があります。
この維持・保全は、マンションの資産価値を保つためにも、快適な住環境を創り出すためにも、欠かせない重要なことなのです。
また、マンション生活を円滑に進めるためのルールを確立させ、継続的に運営し、マンションに住む人たちがより良い生活をしていくために、良好なコミュニティを形成することも大切です。
｢マンション管理｣とは、この建物・設備の維持・保全やコミュニティーの形成・運営などを総合したものであり、資産価値を守るだけではなく、快適な生活を送る上でも重要なものであると言えます。
区分所有法によると、マンションにおいて複数の区分所有者があれば、自動的に区分所有者全員を構成員とする団体を構成することとされており、この団体を通常「管理組合」と呼んでいます。
つまり、区分所有者となった人は、その意思にかかわらず管理組合の組合員となり、一定のルール（管理規約等）に従って区分所有者全員でマンションを管理していくことになるわけです。
そして、この区分所有者全員を構成員とする団体である「管理組合」こそがマンションの「管理の主体」となるものなのです。
マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な修繕工事を行うことが必要です。
また、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図る改修工事を行うことも望まれます。
そこで、長期展望に立ち、管理組合が適切な時期に建物、設備、外構等の計画的な修繕や改修を行うために、工事の内容、周期、費用等を計画したものが「長期修繕計画」です。
国交省が定めているガイドラインによれば、新築マンションは30年程度、既存マンションは25年程度以上を計画期間とすることが定められています。
建物（マンション）の構造躯体、仕上げ及び設備等の全部又は一部について現在の状態を定性的定量的に調査し、測定することによってその性能や耐久性の程度を評価し、判断して将来の影響を予測するとともに、必要な対策を立案することを「建物診断」といい、適切な維持保全のためには欠くことのできない重要なものであるといえます。
一般的には、目視点検などによって建物の劣化の度合いを大まかに把握する1次診断から、劣化の要因を特定し、修繕や改修の要否等の判断を行うために2次診断（非破壊検査等）、3次診断（局部破壊検査等）に分類されています。
マンション管理に関する法令には、大きく2つの法律が存在します。
1つは「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「マンション管理適正化法」という。）」であり、
もう1つは「建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」という。）」です。
前者は、マンション管理士制度やマンション管理業者の登録制度等、マンション管理の適正化を推進するための措置を講ずることで、マンションにおける良好な居住環境の確保を図ることを目的とした法律であり、後者は、建物の区分所有に関する所有関係、管理関係、団地の管理関係等の体系化、明確化を図るために定められた法律です。
また、この他にも「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」や、法令に沿って制定されている「マンション標準管理規約」「マンション標準管理委託契約書」等があります。
マンションの管理に要する費用負担（管理費等）について、区分所有法では、「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」、つまり持分に応じて費用負担をしなさいと定めています。
仮に、各区分所有者から徴収する管理費等の滞納が長期化すると、管理組合会計の収支が圧迫され、管理業務が予定通り実施できず、管理組合運営や資産の保全に重大な影響を来すため、未収入金の徴収に対しては管理組合の積極的な対応が重要になってきます。
管理組合の対応としては、管理費等の意義や使途を区分所有者に十分説明し理解を促すとともに、徴収方法や遅延損害金の定めを設定するなどの滞納防止対策を講じておくことが大切です。
■ 管理組合が加入する損害保険は？
| 火災保険（共用部分） | マンション建物の共用部分（法定共用部分の他、マンション管理規約に規定されている共用部分）に対する火災保険です。通常はマンション専用のマンション総合保険に加入しています。 マンション総合保険には、｢掛け捨て型」と「積立て型」の2種類があります。 いずれも、マンション共用部分を幅広く補償するとともに、補償内容を顧客ニーズに応じて自由に設計できるマンション特有の保険です。 |
|---|---|
| 地震保険 | 火災保険では、地震、津波、噴火による損害（倒壊や火災等）は補償されません。また、地震保険は単独で契約することはできませんので、必ず火災保険（主契約）とご希望に応じてセットで契約することになります。なお、補償される金額（保険金額）は、主契約の30%～50%の範囲かつ、1区分所有者につき建物5,000万円が限度となります。 |
| 施設管理所有者賠償責任保険 | マンション共用部分である建物・設備・施設等に起因する偶然な事故により、他人の身体の傷害または財物を損壊させたことによって、管理組合が法律上の損害賠償責任を負担した場合にその賠償責任を補償する保険です。 事故例 ① 共用排水管より専有部分に漏水事故が発生し、専有部分を汚損してしまった。 ② 共有アンテナが落下し、通行人をケガさせてしまった。等 |
| 個人賠償責任保険 | 居住者が専有住居の所有・使用・管理や日常生活の行動を起因とする偶然な事故により、第三者に損害を与え法律上の損害賠償責任を負った場合に、その賠償責任を補償する保険です。 事故例 ① 洗濯機のホースがはずれ、階下に漏水事故を起こしてしまった。 ② 平置駐車場で子供が第三者の自動車の上を飛び回り、損害を与えてしまった。 ③ キャッチボールをしていた際、暴投でガラスを割ってしまった。 ④ 買い物の際、陳列してあった商品を誤って壊してしまった。 ⑤ ベランダに置いていた花瓶が落下し、歩行者にケガをさせてしまった。等 |
■ 個人が加入する損害保険は？
お客さまのニーズに合わせた補償設計が可能な個人用のマンション火災保険を用意しております。
なお、建物（専有部分）と家財とは、別々の火災保険の対象（目的物）になります。
加入形態としては、「建物のみ」「家財のみ」「建物・家財」の3通りになります。
| 建物に対する火災保険 | マンション専有部分（建物）を補償する火災保険です。 ※フラット35をご利用の場合には、保険加入が義務付けられており、弊社保険部よりご案内を差し上げております。 提携ローン等金融機関からのご融資を受けられている場合は、保険加入が必要な場合がありますので、ご相談下さい。又、自己資金購入の場合も、加入は任意になりますが、ご相談お願いいたします。 |
|---|---|
| 家財に対する火災保険 | マンション専有部分内収容の家財を補償する火災保険です。 |
| 地震保険 | 火災保険では、地震、津波、噴火による損害（倒壊や火災等）は補償されません。また、地震保険は単独で契約することはできませんので、加入ご希望の場合は必ず火災保険（主契約）とセットで契約することになります。なお、補償される金額（保険金額）は、主契約の30%～50%の範囲かつ、建物は5,000万円、家財は1,000万円が限度となります。 |
※上記は概要のご説明です。詳しい内容は当社または引受保険会社までお問い合わせ下さい。
