マンションは、区分所有者の皆さま全員の共有財産であるため、区分所有者の皆さまが共同で維持管理を行っていかなければなりません。そのために『管理組合』という団体を結成し、
・建物の維持管理を適切に行う
・マンション生活に関わるルールを確立させる
などを実施し、快適な住環境を作り上げていきます。
管理運営には、管理費・修繕積立金・駐車場使用料や専用使用料などの収納や保管、日常清掃や定期清掃などの清掃業務・設備保守点検や各種法定点検および検査の実施などがあります。また、長期修繕計画の立案やそれに基づく大規模修繕、日常的な故障の修理・保全も行っています。これらマンションの管理運営には、専門的な知識が必要となる場合が多く、実際には、その業務の一部または全部を管理会社に委託している場合が多くあります。
管理組合は区分所有者全員で構成される団体です。区分所有者は必ず管理組合の組合員になります。管理組合には、「集会（総会）」「理事会」「（修繕）委員会」などの組織があります。
集会（総会）は、管理組合の最高意思決定機関です。マンション全体の維持・管理などについて、予算や実施計画、修繕計画などを決定したり、執行者である理事を選任したりします。
総会の開催は理事長が区分所有者全員に呼びかけて開催します。総会は会計報告、業務報告、予算案及び業務計画案を決議することから、毎年一定時期に開催する必要があります。また、定期的に開催する総会の他に、総会で決議すべき事項が発生した場合には、理事会の決議を受け、臨時総会を開催することができます。
総会は標準管理規約では議決権総数の半数以上の組合員の出席を成立要件としています。（書面や代理人による議決権の行使は出席とみなされます）議事の決定方法は基本的には過半数の多数決です。しかし、規約の変更などの重要な事項については、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の賛成が必要です。また、区分所有者全員の書面による合意があったときは、集会の決議があったものとみなされます。
区分所有者である組合員の中から集会の決議で、理事長、理事、監事などの役員を選出し、理事会を構成します。
日常の管理運営などマンションの維持管理のために必要な業務の執行、総会への上程議案（決算案・予算案など）の決定、毎月の収支の確認や町会との折衝などを行います。
| 理事長 | 理事長は、理事会を代表するとともに管理組合を代表します。法で定める「管理者」であることが一般的です。管理者は、総会で決議された事項を実行し、管理組合の業務執行の代表者となります。 |
| 理事 | 理事は、理事会を構成し、管理規約で定めるところにより、管理組合の業務の執行をします。理事会の業務は多岐にわたり、各理事が業務分担することで、円滑で効率的な理事会運営が行えます。会計担当理事、防災担当理事、書記担当理事などがあります。 |
| 監事 | 監事は、管理組合の業務執行及び財産の状況を監査します。 |
マンションは、区分所有者全員の共有財産であり全員で維持管理を行っていく、というものであるため、快適な住環境を維持していくためのルールが必要です。
そのため、マンションの管理運営についての規則を取り決めたものとして「管理規約」「使用細則」を制定しています。区分所有者は、これらの定めに従ってマンション内の生活や維持管理をしなければならず、マンション管理の運営において重要な書面と言えます。
「管理規約」には、専有部分と共用部分の範囲、管理組合や理事会の位置づけ、総会の議決権や決議の仕方などが記載されています。
「使用細則」には、生活上の各種のルール、駐車場、集会室などの共用施設の使用方法や使用上のルールなどが記載されています。
管理を行うために必要な費用は、区分所有者が負担しなければなりません。運営を開始するための準備に係る費用と、その後、継続的に負担する費用があります。
【区分所有者全員が負担する費用】
管理費［主な用途］
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修繕積立金［主な用途］
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【当該施設の使用者が負担する費用】
本来、マンションの管理は区分所有者が主体であるとはいっても、専門性も高くまた多岐にわたる業務すべてを、理事や区分所有者がひとつひとつ確実に実施する、ということはなかなかに難しいものです。
そのため「専門性」「確実性」「継続性」が要求される管理業務の多くをマンション管理会社に委託し、管理組合と共同して管理業務を行うことが一般的です。
１. 事務管理業務（出納業務、会計業務、管理運営業務）
２. 管理員等業務（受付業務、点検業務、立会業務、報告連絡業務）
３. 清掃業務（共用部分に関する日常清掃と定期清掃）
４. 建物・設備管理業務（建物点検設備管理、緊急受付センター、エレベーター保守等）
管理会社の受託業務の詳細は、
「アメニティサポートの管理業務紹介」（↓リンク）
http://www.ttas.co.jp/tokushoku/kanri.html をご覧ください。
